
越来越多的商场被摆上货架。今年上半年,北京SKP、荟聚两大顶流商场也被推上交易台。过去数年,这些商场精准抓住了中国城市化进程中受益最大的两个人群——追求顶级奢侈享受的富豪和数量不断壮大的中产。他们的消费力带来了巨大的人流,推动周边地价走高,吸引了更多住宅房地产商涌入,无数商场拔地而起。然而,当住宅地产行业松动时,商场也受到了波及。倒下的不仅有房地产商旗下的购物中心,更多人都感受到了这股震荡波。

刚刚过去的国庆长假,不少商场的客流量不亚于5A级景区。例如北京大兴的荟聚,其地下三层共计7000余个停车位一度无法从容应对热情的客流。高峰期停车场入口经常堵车。商场内,买宝可梦周边的队伍从二楼店门口蜿蜒至一楼中庭,一家卖栗子和坚果零食的店,顾客动辄排队一个小时才能进店选购。作为北京南城最火的商场,荟聚不仅吸引了本地人,还吸引了不少河北县市的居民前来消费。

据界面新闻报道,荟聚和宜家共同的母公司英格卡集团正计划出售国内10座荟聚购物中心,第一批包括无锡、北京、武汉三家荟聚。这三座商场合计交易金额达160亿元,或将由泰康人寿领衔的一批险资接盘。

出售行为往往让人联想到卖家缺钱,但这个词与SKP格格不入。每年4月和11月的店庆时节,全北京最有钱的人会赶往东三环外的北京SKP,在短短几小时内花掉巨额资金,将北京SKP买成“全球店王”。高额的消费催生了梦幻的租金,SKP的母公司北京华联赚得盆满钵满。然而就在今年上半年,北京SKP也被摆上了交易桌。博裕五期美元基金通过关联方,拟收购北京SKP 42%-45%的管理运营权以及实体资产。

眼下,越来越多的商场被摆上了货架。国际综合性房地产顾问公司戴德梁行统计数据显示,2025年上半年,房地产大宗交易市场表现并不活跃,但消费基础设施(商业)赛道逆势上涨,交易占比由2024年的18%提升至20%。许多投资人正在咨询商业地产项目。

在深圳、上海等一线城市的核心地段,也有商场挂牌出售。比如位于深圳CBD中心的皇庭广场,距离福田口岸仅两站地铁,吸引了大量香港游客。9月9日,皇庭广场被挂到了京东司法拍卖平台上。类似的情况在上海南京西路的仙乐斯广场也在上演。上半年,基汇资本等三家业主选择将其挂牌出售。

万科在2024年上半年已经先后卖掉了上海七宝万科广场以及上海南翔印象城MEGA。远洋集团不惜亏损17.63亿元,也要以40亿元出售北京颐堤港二期64.79%的股权。

商业地产现在是典型的买方市场。这些年,市场待售项目增多,但买家十分谨慎,单宗标的的交易额明显降低。2024年中国内地大宗市场成交宗数创近五年新高,同比增长23.3%,但成交金额同比下降6.3%。
除了买方有需求,卖方同样有需求。很多产权方都缺钱,国内商场的产权方主要是零售公司和住宅地产公司。在当前经济周期下,与个人消费绑定的行业都在“过冬”,集团缺钱,手上为数不多能卖上价的购物中心就被摆上了交易台。
中国购物中心的崛起脉络与城市化进程几乎同频。涌进城市的人越来越多,推动了消费方式的转变,释放了购买潜力。北京SKP和荟聚的成功,是因为捕捉到了这个进程里受益最大的两个人群——追求顶级奢侈享受的富豪和数量不断壮大的中产。
2000年初,北京华联集团的吉小安开始筹谋在北京开一座高端商场。2007年,借助新光三越积累的奢侈品资源,彼时还叫新光天地的SKP盛大开业,一口气引进了700多个品牌。不过合作蜜月期只维持了几年,双方就分道扬镳,新光三越随即退出。2014年,新光天地正式更名华联SKP。
SKP采用的是联营模式,从品牌方购入商品,再由双方分成利润。这种模式让它能在商品、商场空间、品牌调性和选品上拥有绝对控制权。随着北京城市发展,中心人口向外围扩散,北京SKP很快崛起为新的金钱高地。
荟聚的发展则与宜家的扩张和中产的壮大脱不开关系。宜家家居扎根到世界各地,同一集团旗下的购物中心也跟随着宜家的脚步不断在新的国家、城市砸下自己的钉子。在中国,购物中心被命名为“荟聚(LIVAT)”。
事实上,商业地产的成功最初并不是行业的主流。不少住宅开发商对运营购物中心没有兴趣。十多年前,住房开发贷款政策开始收紧,大量地产商开始向商业地产转型。那几年,气势恢宏的大商场开始在各个城市拔地而起。然而,当购物中心狂飙突进了几年之后,行业里的很多玩家发现,靠大商场拉动房价上涨的账也算不过来了。
很长一段时间内,住宅地产如同商业世界的地基。当中产不再疯狂买房,来宜家看家具的人少了,房价下行,消费者也开始捂紧口袋。奢侈品行业也开始过苦日子,高端品牌集体收缩。北京SKP的营收下滑,母公司华联股份去年股价一度低至0.94元/股。宜家所在的英格卡集团财务表现也不乐观。
拥有一座叫得上名字的商场曾经是一条护城河,但现在重资产模式的商场成了拖累公司步伐的沉重负担。商业地产的趋势是瘦身,把产权甩出去,做轻资产运营,或者引入一些股东分担财务压力。
相较于陷入困境、着急出手的卖家,顶流商场交易的买家一方处在完全不同的境地。一座购物中心挂牌出售,港资曾经是最活跃的一股接盘力量。如今,情势变了。这几年商业地产行业最活跃的是险资。据戴德梁行统计,2022-2024年间,保险公司在中国内地商业地产的直接或间接投资超过千亿人民币。
REITs模式改变了市场交易逻辑。它能让资本随时退出,资产也不会有夸张的涨跌幅,吸引了一批更有实力、投资稳健的险资出手。在中国内地,REITs一推出就受到市场追捧。期间也经历过疯涨和暴跌,近两年市场才趋于稳定。
据界面报道,荟聚的意向买方是由泰康人寿领投的基金,累计出资规模80亿元。而北京SKP收购方博裕资本背后也能看到类似风险考量的政府基金。今年,险资频频出手的对象还有万达广场。2023年以来,王健林持续断腕出售了超过80座万达广场,其中新华保险、阳光人寿、大家保险等险资机构已收购24座,占比近3成。
险资能在市场上疯狂扫货,不仅有本土物业持有方在出售项目,还有一些外资投资机构出售其持有的商场全部或部分权益。今年1月,加拿大养老基金投资公司出售持有10年的龙湖集团四个项目股权,买家为大家保险集团。
一掷千金的时代,业主们倾尽心血打造的商场曾被视为可以长期持有、不断增值的宝贵资产。但当它被摆上交易货架,价值也不再神秘,赤裸裸地以真金白银呈现。估价43.61亿元的皇庭广场,起拍价30.52亿元,最终流拍。仙乐斯的故事也很曲折,这座商场以低于原估值25%的价格,卖给了厦门国企象屿集团,成交价为21亿元。
与这些挣扎中的商场不同,荟聚与SKP的买方态度更为明确。出售后,SKP的控制权保持不变,买方更多以财务投资者身份参与。荟聚如果出售,大概率也会保留运营控制权。
注重运营使得一些过去不那么被看好的商场成了交易热点。万达在过去两年交易的商场,很多都位于下沉城市,如甘肃武威、青海西宁等地。尽管买卖双方都有需求,但最终能让险资出手的标的仍然有限。目前市场面临资产荒,想卖商场的很多,但没有那么多好的标的出现在交易台。
运营是当下商场最具挑战的部分。过去超级加盟商意气风发,一年开十几个门店。而这两年,他们心态大多倾向于观望。小品牌和独立品牌主理人进入商场的意愿也在减弱,不愿意再赌上现金流搏一搏。
交易台外,各地新商场还在陆续规划中。商场一座接一座地开,但在商业世界里,真正难的不是盖出来,而是活下去。
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